当开发商跑路时，业主可以采取以下措施：
联系开发商：
尝试通过各种方式联系开发商，要求解决问题或挽回损失。
组织维权：
与其他受影响的业主联合，共同组织维权行动。
法律途径：
如果无法联系到开发商或协商无果，可以向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
财产保全：
在诉讼过程中，可申请财产保全，冻结开发商的资产，以确保最终能够获得赔偿。
退房流程：
如果合同中有退房条款，按步骤操作，包括通知开发商退房、办理与银行的合同解除或终止手续、退款等。
申请办理房产证：
在开发商破产或注销后，购房者可以按程序向房管部门申请办理房产证。
政府投诉：
向当地房管局或人民政府反映情况，请求政府介入解决问题。
民事诉讼：
根据《中华人民共和国民法典》等相关法律，通过民事诉讼追求开发商的违约责任。
请记住，在采取任何行动前，最好咨询专业律师，获取具体的法律建议和支持